Тип бота
Покупатель узнаёт об объекте раньше портала
Telegram-бот по недвижимости фиксирует, что именно ищет покупатель, оповещает его при появлении подходящего объекта и передаёт агенту тёплый запрос вместе с критериями поиска. Он выводит вас на покупателя быстрее, чем обновляется портал. Он не заменяет размещение на порталах и не создаёт объекты из воздуха.
Боты по объектам недвижимости: цена, сроки и ограничения
- Фиксированная цена
- $4,600 USD
- Срок
- 21 календарный день с момента старта
- Медиагруппа
- 10 элементов в одном сообщении
- Разрешение RERA
- Обязательно в каждом объявлении о недвижимости в Дубае
- Потолок рассылки
- ~30 сообщений/сек на бота
- Работа с фото
- Telegram сжимает фото; отправляйте документом, чтобы сохранить детали
As of 2025-10-01, Telegram Bot API 13.4
Какую задачу это решает
Брокерский бизнес в Дубае — это гонка на скорость в верхнем сегменте и работа фильтра во всех остальных. Удачно оценённая двухспальная квартира в востребованной башне уходит за несколько дней, и забирает её тот агент, который дотянулся до нужного покупателя в течение часа. Параллельно тот же агент разбирает обращения людей, которые хотят три спальни на бюджет однушки, и отличить одних от других не может, пока не потратит по двадцать минут на каждого.
Порталы решают задачу первичного обнаружения и больше ничего. Они показывают покупателю то, что выставлено сегодня; они не помнят, что вот этот конкретный покупатель хочет конкретный вид из конкретной башни до определённой суммы, и уж точно не напишут ему в момент появления такого объекта. Эта память и есть то, чем брокерская компания действительно владеет, — а большинство держит её в голове агента или в переписке, по которой уже никогда не будут искать.
Если хранить критерии структурно и автоматически сопоставлять с ними новые объекты, меняется то, какие сделки вы забираете. Меняется и то, как выглядит первый разговор агента: вместо выяснения требований с нуля он начинает с объекта, который уже подходит. Разработка окупается там, где поток новых объектов стабилен, а зарегистрированного спроса хватает, чтобы подбор срабатывал регулярно. Ниже этого порога получается прекрасно спроектированная пустая комната.
Как идёт разработка
Покупатель один раз формулирует критерии в коротком сценарии
Район, диапазон бюджета, число спален, готовое или на стадии строительства. Шесть вопросов с кнопками, а не форма. Задача — получить то, с чем можно сопоставлять, а не провести допрос.
inline-keyboardНовые объекты сопоставляются в момент добавления
Как только агент заводит объект, он проверяется по всем зарегистрированным покупателям. Те, кому он подходит, узнают об этом за секунды — в этом и состоит вся конкурентная суть сборки.
webhookОповещение несёт достаточно, чтобы принять решение
Фотографии, цена, площадь, башня и номер разрешения там, где его требуют правила рекламы. Тизер, ради цены заставляющий звонить, обнуляет то преимущество в скорости, которое вы только что построили.
broadcastИнтерес уходит агенту вместе с контекстом
Агент получает покупателя, объект и те критерии, по которым они совпали. Первый звонок начинается с общего понимания, а не с чистого листа.
forum-topicsАгенты ведут объекты с телефона
Добавить объект, отметить, что по нему уже есть предложение, снизить цену — всё из переписки, потому что агенты не сидят за столом, а система, требующая стола, просто не обновляется.
commandsУстаревшие критерии обновляются, а не гниют
Покупателя, который два месяца никак не реагировал, спрашивают, ищет ли он ещё. Оповещать тех, кто купил шесть недель назад, — верный способ для бота подбора добиться, чтобы его отключили.
broadcast
Что Telegram разрешает, а что нет
Медиагруппа в Telegram ограничена десятью элементами в одном сообщении.
Объект с тридцатью фотографиями нельзя отправить одним альбомом. Оповещение несёт отобранную горстку, остальное живёт по ссылке — получателю так в любом случае удобнее.
Бот отправляет порядка 30 сообщений в секунду суммарно.
Новый объект, подошедший четырёмстам зарегистрированным покупателям, доходит до всех примерно за четырнадцать секунд. На практике не проблема, но «мгновенно» здесь приблизительно, а одновременно — недостижимо.
Правила рекламы в Дубае требуют указывать номер разрешения RERA в объявлении о недвижимости.
Поле разрешения обязательно в карточке объекта, и без него бот откажется отправлять оповещение. Требование, вшитое в слой данных, — это то, что не даёт занятому агенту на скорости создать нарушение.
Бот не может написать покупателю, который сам с ним разговора не начинал.
Существующие базы покупателей нельзя загрузить и разослать по ним оповещения. Регистрация — настоящий шаг привлечения, и план разработки обязан включать то, как покупателей вообще заводить в бота.
Telegram сжимает изображения, отправленные как фото.
Съёмка объекта заметно теряет в качестве. Оповещения используют сжатые изображения ради скорости и дают ссылку на оригиналы в полном разрешении, потому что сжатый рекламный кадр продаёт объект хуже, чем он того стоит.
Когда это не нужно строить
- Ваш пул объектов обновляется медленно. Подбор срабатывает редко, покупатели забывают о существовании бота, а те оповещения, что доходят, выглядят случайными.
- Ваши объекты живут только на портале, который вам не принадлежит. Без доступного вам фида подбору просто не с чем сопоставлять.
- Ваши агенты не будут обновлять статус объектов. Бот, оповещающий покупателей об объекте, по которому неделю назад приняли предложение, разрушает больше доверия, чем создаёт.
- Вы один агент, и у вас меньше двадцати активных объектов. Критерии покупателей вы удержите в голове и сделаете это лучше.
На чём это работает
| Компонент | Версия | Зачем |
|---|---|---|
| grammY | 1.45 | Фреймворк бота с раздельными деревьями разговора для покупателя и для агента. |
| Cloudflare Workers | current | Среда исполнения; подбор запускается при записи объекта. |
| Cloudflare D1 | current | Объекты, критерии покупателей, история совпадений и подавление повторов. |
| Cloudflare R2 | current | Изображения объектов в полном разрешении за сжатым оповещением. |
| TypeScript | 5.9 | Строгий режим; поле разрешения требует тип, а не дисциплина сотрудника. |
О чём спрашивают перед стартом
Означает ли это, что мы можем отказаться от Property Finder и Bayut?
Нет, и стремиться к этому не стоит. Порталы — то место, где покупатели вас впервые находят. Бот — место, где покупатели, с которыми вы уже знакомы, узнают о новом объекте первыми. Это другая работа, и она портал дополняет, а не подменяет.
Как именно работает требование о номере разрешения?
Это обязательное поле в карточке объекта, и без него бот не отправит оповещение. Требование, вшитое в модель данных, а не в чек-лист, — то, что не даёт спешащему агенту создать нарушение правил рекламы.
Может ли бот забирать объекты из нашего фида на портале вместо ручного ввода?
Там, где портал отдаёт фид, к которому у вас есть доступ, — да, и так лучше, потому что источник истины остаётся один. Там, где фида нет, агенты заводят объект прямо из переписки, это занимает около тридцати секунд.
Как покупатели вообще попадают в бота?
QR-код на вывеске, ссылка в ваших объявлениях на портале там, где это разрешено, и агенты, отправляющие её лично после показа. Telegram не позволяет писать тем, кто не начинал разговор, поэтому привлечение — полноценная часть плана, а не то, о чём вспоминают в конце.
Что удержит это от превращения в спам?
Подбор по умолчанию строгий, а частоту оповещений покупатель задаёт сам. Бота, который оповещает обо всём, что примерно рядом с критериями, отключают за неделю, а отключённый бот неотличим от отсутствующего.
На каких языках стоит это запускать?
Английский, арабский и русский покрывают подавляющее большинство дубайского рынка покупателей. Язык задаётся для каждого покупателя отдельно, поэтому одно и то же оповещение выглядит по-разному у разных получателей без дублирования самой карточки объекта.